Locataire en défaut : quand faire appel à un huissier?

Un locataire en défaut qui cesse de payer son loyer, cause des dommages, trouble la paix des autres occupants ou contrevient au bail peut rapidement mettre en péril la situation financière d’un propriétaire ou d’un gestionnaire immobilier. Dans de telles situations, l’huissier de justice est un acteur essentiel et impartial, pouvant aider les propriétaires d’immeubles.

Voici dans quels cas précis il est pertinent – et souvent déterminant – de faire appel à un huissier dans le cas d’un locataire en défaut.

Le rôle de l’huissier dans les relations locatives au Québec

L’huissier de justice est un officier de justice impartial chargé :

• de signifier des avis et procédures au locataire en défaut;
• de constater des faits de manière neutre et probante;
• d’exécuter les décisions du Tribunal administratif du logement (TAL);

Son intervention permet au propriétaire d’agir rapidement, efficacement et avec des preuves pleinement recevables devant le tribunal dans le cas de locataire en défaut de paiement de loyer et autres décisions du TAL.

Quand faire appel à un huissier ?

Pour signifier des avis ou des procédures

La signification par huissier est privilégiée pour garantir la validité de la remise, notamment pour :

• Avis d’augmentation de loyer;
• Avis de non-reconduction du bail;
• Avis de résiliation pour non-paiement, retard répétitif ou autres manquements;
• Signification d’une demande introductive d’instance au TAL;
• Mise en demeure (la signification renforce la preuve et permet de démontrer le sérieux de la démarche).

Pour réaliser un constat pour un locataire en défaut

Le constat d’huissier est un outil puissant en droit immobilier.
Neutre, objectif, et difficilement contestable, il constitue une preuve de grande valeur devant le TAL ou les tribunaux.

Voici des exemples de constats pertinents :

Constats liés au logement

• Constat d’état des lieux à l’entrée ou à la sortie du locataire.
• Constat de dégradations, malpropreté ou dégâts matériels.
• Constat d’insalubrité ou de problèmes de sécurité.

Constats de nuisances

• Constat de nuisances sonores (ex. : musique forte, cris prolongés).
• Constat de troubles de jouissance causés à d’autres locataires.
• Constat d’odeurs nauséabondes, d’animaux non autorisés, etc.

Constats d’occupation ou de comportement

• Vérification d’une occupation illégale (ex. sous-location interdite, Airbnb non autorisé).
• Constat d’abandon du logement.
• Constat de refus d’accès lors de visites prévues par le bail ou la loi.

Ces constats contribuent souvent à régler un dossier avant même d’un dossier soit devant le TAL.

Pour exécuter une décision du Tribunal administratif du logement

Quand le TAL (tribunal administratif du logement) rend un jugement, seul un huissier est habilité à l’exécuter.
Exemples :

Expulsion

• L’huissier fixe la date, coordonne l’intervention avec les démménageurs, avise les autorités au besoin, supervise la libération des lieux.
• Il s’assure du respect de la dignité du locataire et du cadre légal strict.

Recouvrement d’argent au moyen des mesures d’exécutions forcée prévue au Code de procédure civile, tel que :

• Saisie de salaire;
• Saisie de compte bancaire;
• Saisie et vente des biens mobiliers.

L’huissier le seul professionnel autorisée à faire exécuter une décision du TAL.

Locataire en défaut: pourquoi agir rapidement ?

• Préserver les preuves avant qu’elles ne disparaissent;
• Éviter que les dommages s’aggravent;
• Limiter les pertes financières liées au non-paiement ou aux dégradations;
• Accélérer le processus devant le TAL;
• Protéger la relation avec les autres locataires.

Les avantages de recourir à un huissier pour un propriétaire d’immeuble :

•  Neutralité et crédibilité devant le tribunal
•  Preuves solides et difficiles à contester
•  Accès à des moyens d’exécution concrets
•  Gain de temps, de sécurité et de sérénité

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